Amortissement plafonné, réserves davantage encadrées… le projet de loi de finances pour 2027 pourrait rebattre les cartes de la location meublée. Son article 7 prévoit notamment de plafonner l’amortissement des LMNP au régime réel. Mais le texte doit encore être débattu et pourrait évoluer. Donc avant de revoir sa stratégie, mieux vaut attendre le texte définitif.
LMNP : un amortissement désormais plafonné ?
Présenté le 1er octobre, le PLF 2027 propose notamment de rapprocher les règles fiscales de la location nue et de la location meublée non professionnelle, LMNP, au nom d’un soutien accru à la location longue durée. L’article 7 prévoit ainsi de plafonner l’amortissement des logements meublés à 2,5 % par an, avec une limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
Aujourd’hui, au régime réel, l’amortissement est calculé selon les différents composants du bien et leur durée d’utilisation, sans plafond annuel global. Le projet gouvernemental changerait donc sensiblement la mécanique fiscale, notamment pour les investisseurs dont les montants d’amortissement dépassent les nouvelles limites.
Pour les meublés de tourisme, le plafond serait même encore plus bas : 1,5 %, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal. Le texte vise les locaux d’habitation meublés, tandis que certaines résidences spécialisées, notamment étudiantes, seniors ou médico-sociales, seraient exclues de cette réforme. Explorer aussi - Budget 2027 : PTZ, APL, quel impact sur le logement ?
Le stock d’amortissements serait lui aussi encadré
Autre changement majeur : le report des amortissements non utilisés du LMNP ne serait plus illimité. Pour les amortissements constitués avant 2027, leur utilisation serait possible jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite de la moitié du résultat imposable après prise en compte des amortissements de l’année.
Une conséquence qui incite à la prudence : engager davantage de dépenses avant la fin de 2026 ne serait pas automatiquement une bonne stratégie. Selon JD2M, Jedéclaremonmeublé.com, l’intérêt dépendra du niveau d’amortissement de chaque investisseur et de sa situation fiscale. Accumuler trop rapidement du stock pourrait même réduire la capacité à utiliser pleinement les amortissements dans les années suivantes.
Un nouveau mauvais signal envoyé aux investisseurs
Le gouvernement estime que cette réforme doit contribuer à « créer un nouvel équilibre entre les régimes fiscaux au profit de la location de longue durée ». Elle s’inscrit dans le prolongement de la création du dispositif Jeanbrun, qui cherche lui aussi à favoriser l’investissement locatif nu.
Cette orientation suscite toutefois de vives critiques chez les professionnels du meublé. « Pourquoi vouloir absolument détruire plutôt que créer ? », s’interroge Victor Peltier, directeur général de JD2M, qui dénonce surtout l’instabilité fiscale susceptible d’entamer la confiance des investisseurs. Le texte est également loin de faire l’unanimité dans l’immobilier. Certains acteurs considèrent au contraire qu’un rapprochement de la fiscalité entre location nue et location meublée est nécessaire pour rééquilibrer le marché locatif.
Rien n’est encore joué pour les loueurs en meublé
A ce stade, il serait donc prématuré de modifier sa stratégie d’investissement sur la seule base de ces annonces. Le PLF 2027 vient à peine d’être déposé à l’Assemblée nationale et doit encore franchir les différentes étapes de son examen parlementaire. Pour les loueurs en LMNP, la question n’est donc pas encore de savoir comment s’adapter à la nouvelle fiscalité, mais si cette réforme sera finalement adoptée, et dans quelles conditions.
