Comme pour une résidence principale, acquérir un bien immobilier pour le louer nécessite de souscrire une assurance emprunteur. Elle sera toutefois légèrement différente, avec certaines garanties allégées, voire supprimées. Voici comment choisir une assurance emprunteur pour un investissement locatif.
Quels sont les avantages d'un achat pour un investissement locatif ?
Lorsque l'on achète un bien immobilier (dans l'ancien ou le neuf) pour le louer, cela peut être pour se procurer des revenus supplémentaires, se constituer un patrimoine ou profiter d'une plus-value au moment de la revente. Il s'agit d'une démarche dont le but est la rentabilité et l'optimisation fiscale.
En percevant des loyers, il est en outre plus facile de rembourser un emprunt : vous financez donc en partie votre bien grâce à vos locataires. Vous pouvez également bénéficier de processus de défiscalisation tels que le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vous permettent de réduire votre impôt et d'accroître votre rentabilité.
Quoi qu'il en soit, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour ce type d'acquisition. Le mieux étant de demander plusieurs devis d'assurance de prêt et de comparer tranquillement.
Assurance emprunteur pour un investissement locatif
Un investissement locatif peut se faire soit en votre nom propre, soit par le biais d'une société civile immobilière (SCI) ou d'une société civile de placement immobilier (SCPI). Quoi qu'il en soit, vous devrez souscrire une assurance emprunteur afin de garantir votre prêt. À noter toutefois que les banques sont moins pointilleuses concernant les garanties. En effet, les loyers perçus vont couvrir au moins partiellement les mensualités de remboursement du crédit et réduire le risque d'impayés. Une assurance de prêt pour un investissement locatif revient ainsi généralement moins cher que pour un achat de résidence principale.
Quelles garanties souscrire ?
Généralement, les banques exigent les garanties de base qui sont :
- La garantie décès : en cas de décès, l'assurance prend en charge le solde du crédit, ce qui évite à votre famille et à vos héritiers de devoir le faire.
- La garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : en cas d'incapacité totale et irréversible de travail, l'assurance rembourse la totalité du crédit.
Selon votre profil, vous pouvez souscrire des garanties complémentaires. Ainsi, la garantie pour loyers impayés (GLI) est vivement recommandée. Elle ne fait pas partie de l'assurance de prêt, mais peut être prise à part et vous protéger si votre locataire ne paie pas ou en cas de litige avec lui. Elle prend alors en charge les dégradations dans le logement, les frais de contentieux et la protection juridique.
Une autre garantie est conseillée pour un investissement locatif. Il s'agit de la garantie propriétaire non occupant (PNO). Elle est conçue spécifiquement pour la protection des biens immobiliers en location et couvre divers risques tels que :
- La perte de loyer : si le bien est rendu inhabitable après un sinistre (incendie, par exemple), les loyers vous sont remboursés.
- Les dégâts matériels : vous êtes couvert en cas de détériorations après un dégât des eaux, un incendie, du vandalisme ou un vol.
- La responsabilité civile en tant que propriétaire : La PNO vous couvre si votre locataire est blessé à cause d'un défaut de votre logement et qu'il demande à être dédommagé financièrement.
À noter aussi que certains contrats de PNO intègrent une garantie contre les défaillances de paiement des loyers.
Comment choisir le bon contrat d'assurance de prêt ?
Sachez tout d'abord que vous n'êtes pas obligé de souscrire l'assurance de groupe de votre banque. Il est en effet tout à fait possible d'opter pour un contrat externe, moins onéreux et qui correspond mieux à votre profil. Il suffit pour cela de demander une délégation d'assurance.
Pour choisir la meilleure offre, il faut comparer. Le marché est en effet très concurrentiel et les prix peuvent notablement varier pour des contrats équivalents. Pour ce faire, référez-vous à la fiche standardisée d’information (FSI) jointe à votre offre d'emprunt immobilier et étudiez bien les garanties, les exclusions ainsi que les taux effectifs de chaque contrat.
Si vous manquez de temps, vous pouvez confier cette tâche à un courtier spécialisé. Il pourra en effet vous guider dans votre choix de la meilleure offre et même la négocier auprès de la compagnie d'assurance concernée.