FAQ – Toutes vos questions sur l'immobilier neuf

La RE 2020, ou anciennement RT 2020, se prononce RE 20 20 pour réglementation environnementale 2020. Elle remplace à compter du 1er janvier 2022 la RT 2012, la précédente réglementation thermique en vigueur depuis 2013.

RE 2020, la définition

La réglementation environnementale 2020 est la règle en matière de construction neuve, c’est-à-dire que tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022 doivent répondre aux principes de cette norme. Une norme qui vise à diminuer l’impact carbone des bâtiments tout en continuant à améliorer leur performance énergétique et en garantissant la fraîcheur pendant les étés caniculaires. De quoi participer à l’engagement de la France à atteindre la neutralité carbone en 2050. 

Les trois objectifs de la réglementation environnementale 2020

Pour cela, la performance énergétique des nouveaux bâtiments résidentiels sera améliorée de 30 % en comparaison de la réglementation précédente. Quant à l’objectif de réduire l’impact carbone des nouvelles constructions, la RE 2020 mise sur l’intégration de matériaux biosourcés et notamment sur l’écoconstruction bois et la fin de l’utilisation du gaz et autres énergies fossiles. Le recours aux énergies renouvelables sera aussi encouragé. 

Acheter un logement neuf RE 2020, ce sera ainsi faire un geste pour la planète et pour son portemonnaie sur le long terme, en réduisant ses factures énergétiques au quotidien, mais aussi en profitant de la notion de valeur verte en cas de revente. 

Au lancement des travaux de construction d’un immeuble neuf, il faut compter entre 18 à 24 mois de chantier avant la livraison. Une durée qui peut être plus courte selon les modes constructifs choisis par le promoteur immobilier. Par exemple, l’écoconstruction bois, préfabriquée en atelier, permet de réduire la durée (et les nuisances) du chantier. 

Pour ceux qui ne veulent pas attendre la durée du chantier pour acheter neuf, il est possible d’opter pour des appartements neufs en livraison immédiate, c’est-à-dire des lots déjà achevés mais qui n’ont pas encore été vendus. 

C’est un des atouts financiers de l’immobilier neuf : les frais de notaire sont réduits pour l’achat d’un logement neuf. Ils sont d’environ de 2 à 3 % dans le neuf, contre jusqu’à 8 % pour une transaction immobilière dans l’ancien.

Frais de notaire définition

Communément on les appelle « frais de notaire », mais il faudrait plutôt parler des frais d’acquisition ou des droits de mutation. En effet, les frais de notaire ne sont pas uniquement les émoluments ou le salaire des notaires, ils englobent différentes taxes et droits d’enregistrement qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales telles que le département. Les honoraires des notaires ne représentent qu’environ 10 % des frais de notaire, quand le reste sert à régler les diverses taxes et les éventuels frais de débours lors d’actes particuliers. 

Pour un logement neuf acheté 200 000 € à Lyon, les droits de mutation sont trois fois moins élevés que dans l’ancien : environ 4 500 € pour un achat neuf, contre plus de 15 000 € pour une transaction équivalente dans l’immobilier ancien.

Comment profiter des frais de notaire réduits dans le neuf ?

Pour être considéré comme un logement neuf et bénéficier de ce taux réduit de frais de notaire, il faut que le bien immobilier ne soit pas encore construit ou qu’il ait été construit il y a moins de cinq ans et surtout qu’il n’ait encore jamais eu de propriétaire.

Info en + : les droits de mutation sont à régler, en une seule fois, au moment de la signature de l’acte officiel de vente chez le notaire. 

Acheter en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, c’est, la plupart du temps, acquérir un logement neuf avant même qu’il ne soit construit. L’opération immobilière s’effectue entre un acheteur, futur propriétaire, et un promoteur immobilier. La VEFA est aussi assimilée à un cadre juridique qui protège l’acquéreur dès le moment de sa signature. Une série de garanties, comme la garantie décennale, accompagne l’achat en VEFA. Un calendrier de paiement spécifique et encadré s’applique, avec des appels de fonds réguliers au fur et à mesure de l’avancée du chantier de construction du programme immobilier.

VEFA définition

A la base, on parle d’achat sur plan car comme le bien immobilier n’est pas encore construit, l’acheteur doit se contenter des plans de l’immeuble, de son futur appartement neuf pour se projeter. Depuis, avec les nouveaux outils numériques, il est possible de profiter de visites virtuelles du futur bien, mais aussi d’immersions en 3D dans les environs et les abords du programme neuf. 

Les étapes de la VEFA

L’achat en VEFA suit différentes phases. Il s’agit d’abord de signer un contrat de réservation auprès du promoteur immobilier. Il s’engage alors à vous réserver le logement en échange d’un dépôt de garantie. Puis s’effectue la vente officielle avec la signature de l’acte authentique chez le notaire. Après la phase de travaux, qui dure jusqu’à 24 mois, place à la livraison du programme neuf. Après la remise des clés, le nouveau propriétaire peut prendre possession de son nouvel appartement. 

Bonne nouvelle à propos de la VEFA : grâce aux garanties qui accompagnent un achat immobilier en VEFA, l’acquéreur est protégé tout au long du processus d’acquisition mais aussi jusqu’à 10 ans après la livraison de l’immeuble neuf.

Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, est un dispositif national qui soutient l’accession à la propriété, c’est-à-dire que grâce à ce prêt immobilier complémentaire, gratuit et garanti par l’Etat, certains ménages peuvent prétendre devenir propriétaire d’un logement neuf (ou ancien après de lourds travaux de rénovation). Sans frais de dossier, ni intérêt, le PTZ peut représenter une aide jusqu’à 138 000 € pour une famille de 5 personnes.  

Les critères du PTZ

Quels sont les critères pour bénéficier d’un PTZ ? Pour être éligible au Prêt à Taux Zéro, il faut répondre à plusieurs critères : 

- être primo-accédant, c’est-à-dire devenir propriétaire pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. 

- acheter ce bien immobilier pour en faire sa résidence principale.

- avoir des revenus ne dépassant pas un certain plafond revalorisé chaque année.

- le PTZ doit obligatoirement être adossé à un prêt immobilier classique.

- le logement neuf acquis doit répondre aux dernières normes thermiques et environnementales en vigueur.

A noter : le montant du PTZ accordé sera plus élevé dans les zones tendues qu’en zone rurale. Une quotité s’applique sur le montant total de l’opération : 40 % dans les zones A, Abis et B1, 20 % dans les zones B2 et C.

Bonne nouvelle pour ceux qui veulent devenir propriétaire grâce au PTZ, il offre un différé de remboursement dans le temps, de 5 à 15 ans, selon les revenus du ménage emprunteur. Aux yeux des banques, il est même perçu comme un apport personnel. De quoi boucler son financement. 

Info en + : certaines collectivités proposent des PTZ locaux sous forme de chèque, subvention ou prêt sans intérêt complémentaire… au Prêt à Taux Zéro national.

Entrée en vigueur le 1er janvier 2013, la RT 2012 pour réglementation thermique 2012 était la norme en matière de construction neuve jusqu’au 31 décembre 2021. Elle avait remplacé avant elle la RT 2005, qui reposait sur les principes établis par le label BBC. Tous les permis de construire déposés depuis 2013 devaient répondre à cette réglementation thermique.

RT 2012 définition

Une réglementation énergétique qui reposait sur le principe de base qu’un logement neuf devait moins consommer d’énergie l’hiver pour être chauffé, mais également pour être rafraîchi en été, être ventilé, être éclairé et même pour produire de l’eau chaude sanitaire. Ainsi, pour les 5 besoins primaires d’un logement, la RT 2012 fixait une limite à 50 kWh/m²/an, selon les régions et l’altitude. Pour y parvenir, les concepteurs de logements neufs étaient encouragés à prendre en compte les principes de la construction bioclimatique, c’est-à-dire tirer le meilleur parti du terrain à bâtir et de son environnement pour concevoir la maison ou l’immeuble neuf. Exemple : orienter les pièces de vie au sud.

La RT 2012 est aussi la première réglementation thermique tricolore à intégrer l’utilisation des énergies renouvelables, sans oublier au minimum 1/6 de surfaces vitrées par ensemble immobilier. 

La RT 2012 a été remplacée par la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020 pour tous les permis de construire de logements neufs déposés à compter du 1er janvier 2022. Une nouvelle réglementation en matière de construction neuve qui va beaucoup plus loin. Objectif : produire des logements neufs bas carbone et durable, tout en améliorant le confort d'été. 

L’achat sur plan d’un logement neuf en VEFA encadre juridiquement l’acquisition d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit. Il a la particularité de proposer une série de garanties tout au long du parcours d’acquisition mais également jusqu’à 10 ans après la réception de l’immeuble neuf. Il existe une demi-douzaine de garanties propres à l’achat en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement. De quoi rassurer l’acquéreur qui achète un bien sur plan, dont le chantier n’a souvent pas encore débuté. 

Quelles sont les assurances propres à la VEFA ?

Le plus connue des garanties de la VEFA est la garantie décennale. Elle assure le gros-œuvre d’une construction dix ans après la livraison du bien. A cette garantie, s’ajoutent d’autres garanties post-construction : garantie des vices apparents, garantie de non-conformité, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, aussi appelée garantie de bon fonctionnement.

Certains acquéreurs ont aussi besoin d’être rassuré quant à la tenue jusqu’à son terme du chantier de construction. Pour cela, il existe aussi des garanties propres à la VEFA qui assurent la fin des travaux. Ainsi, la GFA, garantie financière d’achèvement, est une protection bancaire qui couvre l’achèvement des travaux en cas de défaut du promoteur ou du constructeur. Si la fin du chantier est impossible à maintenir, intervient alors la garantie de remboursement qui permet de récupérer les sommes déjà engagées si la vente est annulée.

Grâce à ces garanties de construction propres à la VEFA, vous pouvez acheter neuf de façon sécurisée et encadrée.

Même dans le cas d’un achat sur plan, il est possible, dans une certaine mesure, de personnaliser son futur appartement neuf. Dans la promotion immobilière, on parle alors de TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs. 

TMA, Travaux Modificatifs Acquéreurs : définition

Cela va de l’ajout d’un point lumineux ou d’une prise électrique à l’ajout ou suppression de cloisons pour aménager autrement le logement. Pour cela, ces travaux ne doivent pas concerner le gros œuvre et la structure du futur immeuble et ils doivent répondre aux différentes normes en vigueur : réglementation thermique mais aussi sécurité incendie... c’est-à-dire être en cohérence avec le Code de la Construction.

Certains de ces travaux sont compris dans le prix de base. Choix des peintures, des revêtements de sol, des carrelages et faïences…, de plus en plus de promoteurs proposent, via des show-rooms, de personnaliser la décoration de votre futur bien. D’autres plus complexes entraînent des surcoûts sur le prix prévu dans le contrat de réservation. 

Autre solution pour personnaliser votre futur logement neuf et à moindre coût : l’ajout de décoration une fois la remise des clés effectuée : installation de tableaux, de luminaires… 

A noter : le promoteur immobilier peut refuser certains de ces TMA s’ils sont susceptibles d’entraîner un retard de livraison.

Première étape pour acheter un appartement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement : signer un contrat de réservation auprès d’un promoteur immobilier. 

Avant-contrat ou contrat de réservation en VEFA : définition

Dans le cadre d’un achat sur plan d’un logement neuf, par ce contrat, le promoteur s’engage à « réserver » le futur bien immobilier à un acquéreur. En contrepartie, l’acheteur effectue un dépôt de garantie qui peut représenter jusqu’à 5 % du prix du logement. 

Pour être juridiquement viable, le contrat de réservation doit comporter différents éléments. Même s’il n’a pas besoin d’être signé chez un notaire, l’avant-contrat doit contenir impérativement certaines précisions : coordonnées de l’acquéreur et du promoteur mais aussi et surtout la description très précise du futur logement, le prix de vente, le délai pour la signature de l’acte authentique de vente…

Le réservataire aura un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans perdre son dépôt de garantie. Il est important d’y intégrer des conditions suspensives et notamment en cas de refus de prêt immobilier afin de récupérer, là aussi, l’entièreté de son dépôt de garantie. 

Bon à savoir : le contrat de réservation n’est pas obligatoire, on peut directement signer l’acte de vente authentique chez le notaire, sans passer par la signature d’un contrat préliminaire. 

Dans le cadre de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement ou achat sur plan d’un appartement neuf auprès d’un promoteur immobilier, on finance son acquisition au fur et à mesure de sa construction. 

Quand payer son logement neuf acheté en VEFA ?

Outre le dépôt de garantie réglé lors de la signature du contrat de réservation, dont le montant ne peut dépasser 5 % du prix total, l’acheteur devra payer le promoteur selon l’avancée du chantier. Le calendrier de règlement d’un logement neuf en VEFA est juridiquement encadré par la loi. 

Dans le détail, le promoteur va émettre des appels de fonds au fur et à mesure de la progression des travaux. Le montant de ces appels de fonds ne pourra pas dépasser : 

- 35 % du coût total à l’achèvement des fondations, 

- 70 % quand le bâtiment est hors d’eau, hors d’air,

- 95 % à l’achèvement du bâtiment,

- 100 % à la livraison.

Ces différentes étapes doivent être validées et certifiées par un homme de l’art. 

A noter que les 5 % restants au moment de la remise des clés peuvent être consignés en cas de malfaçons ou de réserves observés par le futur propriétaire.

Info en + : s’il respecte ces divers seuils légaux, le promoteur peut ajouter des appels de fonds intermédiaires comme 15 % à l’ouverture du chantier par exemple.

On parle souvent du charme de l’ancien, mais l’immobilier neuf offre également de nombreuses qualités et divers atouts qui séduiront les acquéreurs. Avantages financiers, aides fiscales, performance énergétique…, le logement neuf ne manque pas d’intérêt.

Pourquoi acheter un logement neuf ?

L’immobilier neuf profite d’abord de plusieurs avantages financiers apportés par des mécanismes type PTZ, Prêt à Taux Zéro pour habiter. De quoi faire baisser le coût global de son projet immobilier. 

Grâce à une performance environnementale très élevée, via la RE 2020 depuis le 1er janvier 2022, un logement neuf offre également des consommations d’énergie moindres et donc des factures énergétiques peu élevées. Tant pour la planète que pour votre portefeuille, c’est tout bénéfique ! En effet, opter pour un appartement neuf, c’est profiter d’un bien immobilier aux dernières normes techniques et énergétiques. De quoi profiter aussi d’une meilleure valeur verte en cas de revente à terme. 

De plus en plus, le neuf offre également des logements connectés, avec des services et outils digitaux pour mieux vivre dans son intérieur : sécurité incendie, pilotage des équipements via les smartphones et les tablettes… 

Achat VEFA : des garanties légales 

Acheter sur plan un logement neuf, c’est aussi bénéficier de diverses garanties légales propres à la Vente en Etat Futur d’Achèvement, la VEFA. Garantie de remboursement, garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement… jusqu’à la garantie décennale jusqu’à 10 ans après la livraison, l’immobilier neuf profite d’un cadre juridique qui protège l’acheteur tout au long de son projet. De quoi réussir son achat immobilier dans le neuf. 

Que ce soit pour habiter ou investir, un appartement neuf permet de profiter de différents dispositifs financiers et fiscaux pour soutenir l’acquisition. 

Le PTZ, Prêt à Taux Zéro

Pour devenir propriétaire d’un logement neuf et d’en faire sa résidence principale, le PTZ, Prêt à Taux Zéro, offre par exemple un prêt sans intérêt, garanti par l’Etat d’un montant jusqu’à 138 000 €. La location-accession, aussi appelée PSLA, ou encore le BRS, Bail Réel Solidaire sont d’autres mécanismes pour soutenir l’accession à la propriété dans le neuf. Les primo-accédants peuvent également, sous conditions, acheter un logement neuf en TVA réduite. 

Investir dans le neuf en LMNP

Pour ceux qui veulent investir mais en simplifiant le temps consacré à la gestion locative, il est possible d’opter pour un achat en résidence services de type résidence étudiante ou résidence senior. L’investisseur pourra alors profiter des avantages fiscaux de la location meublée et du statut LMNP. 

Loi Malraux, nue-propriété, aussi appelée démembrement de propriété ou encore PLS… d’autres solutions existent pour investir dans le neuf. 

En tant que résidence principale ou qu’investissement locatif, l’immobilier neuf permet donc de profiter de solutions financières diverses pour boucler son budget. 

Pour trouver le logement neuf de vos rêves, la première étape est de vous interroger sur vos attentes en se posant différentes questions qui vont orienter vos choix :

- Pour habiter ? Ou Investir ?

- Immobilier neuf ou ancien à rénover ?

- Appartement neuf ? Maison individuelle à faire construire ? Maison neuve vendue par un promoteur immobilier ?

- Dans quelle ville ? Dans quel quartier ? De quels services ai-je besoin à proximité ?

- Quels sont mes critères de recherche impératifs ? Espace extérieur ? Jardin privatif ? Nombre de chambres minimal ? Besoin d’un garage fermé ?

- Quel est mon budget ? Quelle est ma capacité de financement ? 

Après s'être fait une idée précise de votre projet immobilier, il est alors conseillé de se rendre sur un portail internet dédié à l’immobilier neuf pour effectuer une première recherche, sélectionner les programmes neufs qui vous plaisent, grâce à ces éléments fixés. L’avantage d’un site Internet pour trouver un programme immobilier qui vous plaise : il vous permet d’être mis en relation de façon automatique et directe avec le promoteur ou le constructeur de maison. Après avoir rempli un formulaire de contact, le professionnel de l’immobilier pourra rapidement vous recontacter pour vous renseigner et vous accompagner dans l’achat de ce logement neuf idéal.

Une fois le logement neuf idéal repéré sur un portail Internet tel que Trouver-un-logement-neuf.com, plusieurs étapes vont suivre avant d’emménager dans cet appartement de vos rêves. 

Dans le cadre d’un achat sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, il y a d’abord la signature d’un contrat de réservation dans un espace de vente ou désormais directement en ligne grâce aux nouvelles solutions de signature électronique. Première étape concrète de la VEFA, il s’agit de réserver votre futur logement auprès du promoteur immobilier. 

Avant et après le chantier d’un logement neuf

Une fois les vérifications administratives effectuées par le notaire, une fois le financement trouvé et validé, place alors à la signature de l’acte de vente authentique, nouvelle étape importante de la VEFA. Une officialisation qui marquera le début d’une période d’attente jusqu’à la remise des clés. Pendant ce temps-là, le promoteur immobilier se charge d’assurer la construction du programme neuf. 

Vient alors le moment de la livraison, ultime et non des moindres étapes de la VEFA avant de le déménagement. Enfin, il va falloir profiter de la remise des clés officielle pour repérer les éventuelles malfaçons, appelées réserves, afin que le logement neuf livré corresponde bien à la description de la notice technique initiale. Une fois le dernier versement de l’échéancier de paiement spécifique à la VEFA, vous pourrez alors emménager dans un logement neuf aux dernières normes techniques et environnementales, confortable et pensé de manière optimisé. Pas de travaux à prévoir, vous n’aurez qu’à défaire vos cartons pour en profiter.

Appelée notice descriptive ou notice technique, ce document est la base d’un projet immobilier réussi dans le neuf. Annexée au contrat de réservation puis à l’acte authentique de vente dans le cadre d’un achat sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, la notice descriptive a un rôle essentiel. En effet, elle engage juridiquement le promoteur immobilier.

La notice technique en VEFA précise les spécificités du futur appartement neuf : superficie, nombre de pièces et bien sûr les équipements et les matériaux qui seront intégrés dans le programme immobilier. Des spécificités qu’il faudra vérifier tout au long du parcours d’achat : lors de la signature de l’avant-contrat, puis de l’acte de vente officiel et enfin lors de la livraison. Si le promoteur ne respecte pas scrupuleusement les éléments de la note descriptive, la vente pourra être jusqu’à annulée sans frais pour l’acquéreur. 

Quels points vérifier dans la notice descriptive VEFA ?

La notice technique porte bien son nom, elle va détailler les différents éléments de la future construction : épaisseur et composition des murs et de l’isolation, taille de la dalle de béton et de l’isolant phonique entre les étages, spécificités des menuiseries : type de portes et fenêtres utilisées, particularités des matériaux des équipements dans les sanitaires, cuisine, salle de bain…, des revêtements de sol…, volets roulants électriques ou non, présence d’équipements de domotique… D’où l’importance de bien vérifier dès le départ, au moment de la signature du contrat de réservation, le niveau de qualité des éléments prévus. 

Tant lors de la signature du contrat de vente qu’au moment de la livraison, attention également à bien examiner les détails techniques du garage ou de la place de stationnement, de la cave ou des espaces extérieurs privatifs qui font également partie de votre bien immobilier. 

Bon à savoir : les équipements structurants de la future résidence, qu’on dénomme les parties communes, doivent aussi être détaillés dans la notice descriptive : ascenseur, piscine, aire de jeux, jardin commun ou terrasse partagée, chambre d’hôte, garage vélo… 

Dispositif de défiscalisation immobilière en vogue durant 10 ans, la loi Pinel a été créée fin 2014 pour soutenir la construction de logements neufs intermédiaires, c’est-à-dire à destination des locataires des classes moyennes pour qui le logement social n’est pas accessible. C’était aussi un booster pour l’immobilier neuf puisque plusieurs milliers d’investisseurs en profitaient chaque année pour se constituer en patrimoine immobilier, tout en réduisant leurs impôts sur le revenu, jusqu'à la disparition du dispositif au 31 décembre 2024.

Comment investir en loi Pinel ?

Concrètement, un investisseur particulier s’engageait à acheter pour louer un logement neuf en respectant un plafond de loyer et un plafond de ressources pour le futur locataire. En contrepartie, il obtient une réduction fiscale jusqu’à 21 % du prix d’acquisition, plafonné à 300 000 € et/ou 5 500 €/m² de surface utile. L’avantage fiscal de la loi Pinel pouvait ainsi atteindre 63 000 € sur 12 ans. 

A noter : la loi Pinel était basée sur un engagement de location initial de 6 années avant une possible prorogation de deux fois, trois ans. Pour six années de location, le bonus fiscal Pinel s'établissait par exemple à 6 000 € par an à déduire de ses impôts sur le revenu.

Info en + : particularité de cette loi de défiscalisation immobilière qu’est la loi Pinel : il est permis de louer à ses propres ascendants ou descendants s’ils respectent les plafonds de ressources. Investir en loi Pinel donne ainsi la possibilité de loger ses enfants par exemple.

Pour déterminer si un logement est neuf ou ancien, plusieurs critères doivent être pris en compte. Selon l'article 257 du code général des impôts, un bien est considéré comme neuf s'il a été achevé depuis moins de 5 ans et n'a pas été habité par aucun propriétaire ni par aucun locataire pendant cette période. En clair, il ne doit pas avoir subi de première mutation enregistrée auprès d'un notaire dans ces 5 années. Cette catégorie inclut les biens acquis sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ou clés en main, tels que les logements récemment construits et mis en vente par un promoteur immobilier.

L'achat d'un bien neuf offre des avantages fiscaux, notamment des droits de mutations plus bas, aux alentours de 2 à 3 % du prix d'achat, comparé aux 7 ou 8 % dans l'ancien. Les futurs acquéreurs peuvent également prétendre au Prêt à Taux Zéro s'ils sont primo-accédants, et bénéficier d'une TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones ANRU, sous condition de revenus.

En revanche, un logement est considéré comme ancien s'il a déjà fait l'objet d'une première mutation, impliquant un transfert de propriété. Pour ceux qui optent pour l'ancien, des précautions et des contraintes doivent être prises en compte. Choisir entre un logement neuf ou ancien dépend donc des préférences individuelles, des avantages fiscaux recherchés et des contraintes acceptables pour l'acheteur.