Acheter un logement neuf en VEFA implique un calendrier de financement différent de celui d’un logement déjà construit. Les fonds sont débloqués progressivement pendant le chantier et le remboursement du crédit peut être différé. Alors, quand commence-t-on réellement à rembourser un crédit immobilier en VEFA ? Décryptage.
Quand commence-t-on à rembourser un crédit immobilier en VEFA ?
Lors d’un achat en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, auprès d’un promoteur immobilier, le crédit immobilier n’est généralement pas débloqué en totalité dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. La banque verse progressivement les fonds nécessaires au paiement des appels de fonds, en fonction de l’avancement des travaux.
Le début du remboursement dépend ensuite des conditions prévues dans l’offre de prêt. Selon le montage retenu, l’emprunteur peut commencer à payer les intérêts sur les sommes débloquées pendant la construction, tandis que le remboursement du capital est différé. Le contrat peut également prévoir un différé permettant de reporter davantage les échéances pendant une période déterminée.
Il n’existe donc pas une date unique de début de remboursement pour tous les crédits VEFA. Il faut consulter les conditions du prêt pour connaître la date de première échéance, la durée du différé et le traitement des intérêts intercalaires.
Cette particularité permet d’adapter le financement au calendrier de construction du logement, mais elle doit être anticipée : pendant plusieurs mois, l’acquéreur peut avoir à supporter son loyer et une partie du coût de son futur crédit. Le montant et la structure du crédit peuvent également être influencés par l’apport personnel et, lorsque l’acquéreur y est éligible, par des prêts complémentaires comme le PTZ, Prêt à Taux Zéro.
Pourquoi les fonds sont-ils débloqués progressivement en VEFA ?
Dans une vente sur plan, le logement est payé au fur et à mesure de sa construction. Le promoteur adresse à l’acquéreur des appels de fonds lorsque certaines étapes du chantier sont atteintes.
L’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation encadre les montants pouvant être demandés. Pour une VEFA, les versements cumulés ne peuvent notamment pas dépasser :
| Étape de la construction | Pourcentage maximal du prix |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % |
| Mise hors d’eau | 70 % |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % |
| Mise à disposition du logement | Solde de 5 % |
La banque débloque donc les sommes nécessaires au fur et à mesure des appels de fonds, selon les modalités prévues dans le contrat de crédit. Le capital effectivement utilisé augmente progressivement pendant la construction. Parcourir davantage - Echéancier des appels de fonds en VEFA
Achat sur plan : quel est le rôle du dépôt de garantie ?
Le financement d’une VEFA commence avant même le premier appel de fonds. Lors de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur peut verser un dépôt de garantie dont le montant maximal dépend du délai prévu entre la réservation et la signature de l’acte authentique.
Il peut atteindre :
• 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ;
• 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans ;
• 0 % au-delà de deux ans.
Que sont les intérêts intercalaires en VEFA ?
Les intérêts intercalaires correspondent aux intérêts calculés sur les sommes du prêt immobilier déjà débloquées par la banque, alors que la totalité du capital emprunté n’a pas encore été versée.
Le mécanisme est directement lié au calendrier des appels de fonds. Tant qu’une partie du prêt n’est pas débloquée, l’emprunteur ne paie pas d’intérêts sur cette partie du capital. En revanche, les sommes déjà mises à disposition par la banque génèrent des intérêts selon les conditions du crédit. Le déblocage progressif des fonds pour un logement à construire entraîne ainsi le paiement d’intérêts intercalaires.
Comment calculer les intérêts intercalaires en VEFA ?
Pour comprendre le mécanisme, prenons un exemple simplifié. Un acquéreur emprunte 250 000 € à un taux nominal de 3,50 %. Si 35 % du prix ont été débloqués, soit 87 500 €, les intérêts correspondant à cette somme représentent environ :
87 500 × 3,50 % ÷ 12 = 255 € par mois
Lorsque 70 % du capital, soit 175 000 €, sont débloqués :
175 000 × 3,50 % ÷ 12 = 510 € par mois
Et lorsque 95 %, soit 237 500 €, ont été débloqués :
237 500 × 3,50 % ÷ 12 = 693 € par mois
Ces montants constituent une illustration théorique calculée sur la base du capital débloqué et du taux nominal. Le coût réellement supporté par l’emprunteur dépend notamment du calendrier précis des appels de fonds, du taux du prêt, des modalités du différé et du contrat d’assurance.
Plus la construction avance et plus le montant du capital débloqué augmente, plus les intérêts intercalaires peuvent donc progresser.
Quelle différence entre différé partiel et différé total ?
Le différé permet de reporter tout ou partie du remboursement du prêt pendant une période définie dans le contrat. Il peut être utilisé dans le cadre d’une VEFA pour adapter le calendrier des échéances à celui de la construction.
Le différé partiel
Avec un différé partiel, le remboursement du capital est reporté pendant la période prévue au contrat, mais l’emprunteur continue généralement à payer les intérêts dus sur les sommes déjà débloquées. Il peut également devoir régler l’assurance emprunteur.
Le coût du crédit commence donc à être supporté pendant la construction, même si le remboursement du capital n’a pas encore commencé.
Le différé total
Le différé total permet, selon les conditions du contrat, de reporter à la fois le remboursement du capital et le paiement des intérêts pendant une période déterminée.
Cette solution peut réduire fortement la charge financière pendant la construction, notamment pour un ménage qui continue à payer son loyer.
Elle n’est toutefois pas nécessairement moins coûteuse. Lorsque les intérêts sont reportés, leur traitement doit être examiné dans le contrat de prêt : selon les modalités prévues, ils peuvent notamment être ajoutés au capital restant dû et produire eux-mêmes des intérêts.
Le différé total peut donc améliorer la trésorerie pendant la construction sans réduire pour autant le coût global du crédit.
Avant de choisir entre différé partiel et différé total, il faut comparer le coût total du crédit, la durée du prêt, la mensualité après livraison et les conditions de capitalisation éventuelle des intérêts. Pourquoi ne pas faire appel par un courtier pour établir la solution la plus adaptée à votre projet de financement.
Comment éviter de cumuler loyer et crédit pendant un achat en VEFA ?
C’est une question centrale pour les acquéreurs qui achètent leur future résidence principale alors qu’ils sont encore locataires. Une VEFA peut en effet entraîner une période de transition pendant laquelle le ménage doit continuer à payer son logement actuel alors que le financement de son futur logement commence déjà à produire un coût.
Le différé de remboursement peut permettre de limiter ce cumul pendant la construction. Mais il ne signifie pas nécessairement que le crédit est totalement gratuit avant la livraison : avec un différé partiel, des intérêts intercalaires et l’assurance emprunteur peuvent notamment rester dus.
Pour mesurer correctement l’effort financier, il est donc préférable d’établir un calendrier prévisionnel comprenant :
• la date de signature de l’acte authentique ;
• les différents appels de fonds ;
• les sommes débloquées par la banque ;
• les intérêts intercalaires estimés ;
• la date prévisionnelle de livraison ;
• le début du remboursement du capital ;
• le loyer restant à payer jusqu’à l’emménagement.
La question n’est donc pas seulement de savoir quand commence la mensualité du crédit, mais combien le financement coûte réellement pendant toute la période de construction.
Quel est le coût du crédit pendant la construction de votre logement neuf ?
Le coût d’un crédit VEFA ne se limite pas à la mensualité qui sera payée après la livraison. Pendant la construction, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
| Élément | Pourquoi le vérifier ? |
|---|---|
| Intérêts intercalaires | Ils évoluent en fonction des sommes débloquées |
| Différé de remboursement | Sa durée et ses modalités influencent le coût du crédit |
| Assurance emprunteur | Elle peut représenter une charge pendant la période de construction selon le contrat |
| Taux du prêt | Il détermine notamment le montant des intérêts sur les sommes débloquées |
| Capitalisation éventuelle | Elle peut augmenter le capital restant dû |
| TAEG | Il permet d’appréhender le coût global du crédit dans les conditions prévues par l’offre |
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L’emprunteur doit donc éviter de comparer uniquement les mensualités prévues après la livraison. Deux offres de crédit affichant une mensualité proche peuvent avoir un coût différent pendant la construction selon la durée du différé, le calendrier des déblocages ou les modalités de paiement des intérêts. Une simulation du coût du financement sur toute la durée de la construction permet de mieux anticiper l’effort financier réel.
