- Pourquoi dites-vous que les promoteurs immobiliers sont à la fois acteurs et victimes de la crise ?
« Oui. J’explique dans mon livre que la promotion immobilière est acteur et victime de la crise. J’ai écrit cet ouvrage à un moment où la crise était déjà là, à partir de 2023-2024, et où l’ensemble de la discussion était autour de la question : comment sauver les promoteurs immobiliers ?
Ce que j’ai fait, poussé par la curiosité, c’est me demander : pourquoi les sauver ? Un moment de crise, c’est aussi un moment de réinvention. Regardons ce qu’apporte la promotion immobilière, comment elle a muté dans toute son histoire – elle a 150 ans – et à quoi elle arrive.
Un promoteur immobilier achète des terrains, construit des logements et vend des logements. Et pour faire ça, il a besoin d’accéder à des terrains. Or, les terrains sont une denrée rare. Chaque propriétaire foncier est en monopole sur son terrain. Il vend quand il veut, au prix où il veut, et généralement le plus cher possible.
Pour faire cela, le promoteur utilise un mécanisme qui s’appelle le compte à rebours. Il se demande : sur un terrain, combien vais-je construire de logements, à quel prix vais-je les vendre ? Cela me donne mon chiffre d’affaires global. J’en déduis les coûts de construction, mes honoraires, ceux des architectes, les taxes diverses et variées. Ce qu’il reste à charge, c’est la charge foncière.
La personne qui va obtenir le terrain est donc celle qui offre la plus grande charge foncière au propriétaire. Comme les coûts de construction sont peu ou prou les mêmes, les marges aussi, la concurrence se fait sur le chiffre d’affaires initial, donc sur la densité et les prix.
Le promoteur qui gagne le terrain est celui qui propose le prix de sortie le plus élevé. C’est celui dont le directeur commercial est le plus optimiste, disons.
« Pourquoi sauver les promoteurs ? Un moment de crise, c’est aussi un moment de réinvention. »
Dans une période haussière, il n’y a aucun problème parce que, même si on s’est trompé, on attend deux ou trois ans et les prix immobiliers auront rattrapé notre étude de marché qui était fausse. Mais cela fait que, systématiquement, les logements neufs sortent plus chers que les logements anciens dans un secteur. Cela crée un effet cliquet sur les prix de l’immobilier : les prix montent et, au bout d’un moment, ils ont du mal à baisser.
C’est ce qu’on voit dans la période actuelle. Les prix de l’immobilier ont un peu baissé, les prix du foncier ont très peu baissé. Les propriétaires fonciers ne sont généralement pas pressés de vendre, donc ils attendent. Mécaniquement, ce que font les promoteurs immobiliers, c’est là où ils sont acteurs de la crise : ils font augmenter les prix de l’immobilier, jusqu’au moment où leurs clients ne sont plus solvables.
Quand je discutais avec un directeur commercial il y a quatre ou cinq ans, la cible habituelle, c’était le sixième décile de revenus, donc les gens juste au-dessus de la médiane. Aujourd’hui, de fait, les opérations sortent au huitième décile. Quand vous vous adressez à la moitié du marché auquel vous adressiez avant, vous faites moitié de chiffre d’affaires.
C’est la crise très dure qui traverse la promotion immobilière. Mais, quelque part, si on fait une relance par un dispositif de défiscalisation, par exemple, ou par des allongements de durée de crédit, tout ce qui va augmenter la solvabilité des acheteurs va in fine se retrouver beaucoup dans le terrain.
Même chose sur les normes environnementales : on réduit les coûts de construction. Mais cette réduction va se retrouver, même pas dans la marge du promoteur, elle va se retrouver chez le propriétaire foncier. C’est là où la machine, tendanciellement, amène à des prix qui rendent le bien plus accessible aux personnes auxquelles on était censé le vendre. »
- Les promoteurs ont-ils eux-mêmes contribué à rendre le logement neuf inaccessible ?
« Oui, en partie, à travers cette mécanique du compte à rebours. Le problème, c’est que le promoteur est en concurrence pour obtenir le foncier et que cette concurrence pousse à proposer une charge foncière toujours plus importante.
Cela contribue à faire monter les prix. Et à un moment, les prix atteignent un niveau où les clients auxquels on voulait vendre les logements ne sont plus solvables. »
- Vous êtes très critique envers les dispositifs de défiscalisation. Pourquoi ?
« Oui, pour de très bonnes raisons. Il faut savoir que, dans les zones Pinel, le logement est 10 % plus cher que dans les zones non Pinel. Mécaniquement, les investisseurs locatifs vont avoir un effet d’éviction sur les primo-accédants parce qu’ils sont capables d’investir plus cher. Vous allez solvabiliser une clientèle qui va évincer la clientèle qui devait être la clientèle habituelle.
Les promoteurs immobiliers connaissent très bien leurs clients. Sauf que leurs clients, en majorité, ce sont des gens qui cherchent un produit financier et pas un logement.
De 2000 à 2022, les dispositifs de défiscalisation, c’est entre 40 % et 64 % de la production de la promotion immobilière. Quand vous avez un client dont l’intérêt principal est le rendement locatif, qui est tout à fait légitime par ailleurs, vous construisez pour lui.
Et donc vous ne construisez pas du tout la même chose que ce que veulent acheter les gens en accession pour eux-mêmes. »
- Le Jeanbrun risque-t-il de reproduire les mêmes mécanismes que le Pinel ?
« Il y a un ministre du Logement qui parlait de « drogue fiscale ». On a soumis le marché de la promotion immobilière à cette drogue de la défiscalisation.
On a même créé des dispositifs qui rendent le système dépendant. La garantie financière d’achèvement donnée par les banques demande une pré-commercialisation de 50 %. Aujourd’hui, vu les délais de construction, les personnes capables de se positionner pour dire « je veux acheter à cet endroit dans trois ans », ce sont des investisseurs, pas des propriétaires occupants.
Donc, une fois qu’on enlève cette fiscalité, cette défiscalisation, le promoteur n’arrive plus à sortir son opération. L’opération ne sort pas. Parfois, il y avait du VEFA logement social, du VEFA HLM, donc le logement social ne sort pas non plus. Toute la machine se grippe.
Et là, on fait du Jeanbrun. C’est comme si vous preniez un héroïnomane, que vous lui donniez du Subutex pendant deux ans pour qu’il arrête l’héroïne et que, là, vous lui disiez : « Tu souffres quand même un peu beaucoup, on va te redonner six mois d’héroïne. » C’est avoir fait souffrir les promoteurs pour rien et leur donner de faux espoirs.
Déjà, le Jeanbrun ne va probablement pas être assez incitatif pour les investisseurs. Il faut se rendre compte que les obligations d’État de la France, ça vaut 4,5 %. C’est quand même plus facile d’avoir une obligation d’Etat que d’avoir un bail en termes de gestion, de charge mentale... »
- Faut-il agir prioritairement sur le foncier ? Est-ce que c’est là-dessus qu’on peut jouer ?
« Pour moi, je prends un point de vue qui est celui de la politique du logement et de l’intérêt général. Le problème, c’est que cet intérêt général a toujours été formulé d’une manière un peu étroite, en disant : il nous faut 400 000, 500 000 logements. Sauf que ce dont on a besoin, ces 400 000 logements, sur les gisements qu’on a, c’est-à-dire en refaisant la ville sur la ville, doit être accessible à la France telle qu’elle est. Ça ne sert à rien de faire 400 000 logements pour les 20 % les plus riches.
Je pense qu’il y aura toujours une place pour la promotion immobilière, mais sans subvention publique. Ce qui n’est pas justifié, c’est d’avoir des subventions publiques ou de la défiscalisation pour produire des logements libres.
« Ça ne sert à rien de faire 400 000 logements pour les 20 % les plus riches. »
Le BRS, c’est une très bonne solution. Il faut qu’on arrive à amener plus de primo-accédants grâce au BRS pour désengorger le logement locatif libre et le logement locatif social, qui sont trop pleins parce que les gens n’arrivent plus à faire la sortie vers la propriété.
Et puis, l’autre proposition que j’ai, c’est d’attaquer cette richesse foncière. De 2000 à 2022, la richesse de la France double. On avait en patrimoine 4 à 5 années de PIB en 2000. On a 8 à 9 années de PIB en 2022. Cette richesse est exclusivement liée à la hausse du prix de l’immobilier et du foncier.
C’est quelque chose qui n’est pas du tout productif, qui ne génère pas de croissance, qui ne nous aide pas sur la transition écologique. Il va donc falloir travailler sur cette valeur du foncier.
Je rejoins une proposition portée par deux économistes libéraux, Étienne Wassemeyer et Alain Tranois : une taxe sur le foncier, sur la valeur globale du foncier, valorisée à la valeur des droits à construire sur ce foncier, qui soit prise à hauteur de 2 % par an. 1 % permettrait de supprimer les droits de mutation, qui sont des impôts très injustes et qui réduisent la mobilité dans le parc. Et l’autre pourcent servirait à acquérir du foncier. Ce foncier pourrait ensuite être donné à bail à construction. En BRS, on peut avoir la fluidité du marché sur la partie immobilière tout en gardant le foncier. »
- Vous allez jusqu’à remettre en cause l’exonération de plus-value sur la résidence principale. Pourquoi ?
« C’est scandaleux qu’on ne taxe pas les plus-values immobilières. Moi-même, j’ai acheté et vendu des appartements. Pour ma résidence principale, j’ai fait une plus-value qui était supérieure à une année de revenu.
Et dans l’appartement, je n’ai pas mis le même travail que dans une année de travail. L’exonération de plus-value sur la résidence principale, c’est donc une aberration. Bien sûr que cela pousse à l’augmentation des prix. Aujourd’hui, les prix de l’immobilier ont pris 300 % de 2000 à 2022, quand les prix des loyers ont pris 50 %.
On est sortis de quelque chose qu’on appelait la courbe de Friggit, qui était qu’en gros, la valeur de l’immobilier correspondait à la valeur des loyers, qui augmentait avec l’inflation. C’était un actif intéressant parce qu’il vous protégeait de l’inflation.
A partir du moment où l’immobilier n’est plus adossé au loyer, qui est son rendement, vous êtes dans une bulle spéculative. Une bulle spéculative assise sur le fait qu’on anticipe qu’on va faire des plus-values futures.
L’anticipation de la plus-value, c’est ce qui explique ces prix de l’immobilier qui sont déconnectés de leur valeur réelle. On a des valorisations de l’immobilier qui n’ont de sens qu’en pensant que ça va continuer à augmenter énormément. »
- Peut-on réellement faire la ville sans promoteurs immobiliers ?
« Oui, mais c’est ce qui donne de la valeur au foncier. Il faut savoir que, sur les bilans d’aménagement, il n’y en a pas un seul en France qui est équilibré sur les bilans d’aménagement. En vrai, les promoteurs, ni les bailleurs sociaux d’ailleurs, ne payent le vrai prix de l’aménagement.
Il est payé par nos impôts. Je ne connais pas un bilan qui soit équilibré sans subvention d’équilibre de la part de la collectivité. Donc, on dit toujours qu’il faut laisser faire le marché, mais déjà, à la base, on ne paye pas le vrai prix d’un terrain aménagé en France. Jamais.
Ce que j’essaye de montrer, c’est prendre un peu de recul. Les plus belles villes du monde ont été construites sans aucun promoteur immobilier. La promotion immobilière, c’est un métier qui a 175 ans aujourd’hui.
« Les promoteurs ont déjà disparu plusieurs fois dans leur histoire. »
Elle a été créée en 1851 avec la création du Crédit foncier à Paris. Il a existé jusqu’en 1890. Et en 1890, qu’est-ce qui se passe ? À peu près la même chose qu’aujourd’hui : le marché s’assèche par le bas et par le haut. De 1918 à 1945, il n’y a pas eu une opération de promotion immobilière. Les villes n’ont pas été figées. Il y a plein d’autres manières de construire : les particuliers qui construisent pour eux-mêmes, les gens qui construisent sur leur propre site.
Un contrat de promotion immobilière, par exemple, c’est quelque chose de tout à fait légitime et logique qui ne fait pas augmenter le prix du foncier. Ça peut être un vrai rôle d’un promoteur sur une opération complexe.
Ce n’est pas vrai. Ça va être dur d’inventer un autre modèle, mais il n’y a aucune raison que ce qu’on a déjà fait plusieurs fois, on n’arrive pas à le refaire. »
- Alors, comment loger les Français et quel rôle pour les promoteurs demain ?
« Pour moi, ce que je défends, c’est que les Français puissent se loger : acheter, habiter, être bien logé. C’est par un renforcement du logement social HLM, le seul secteur dont on a ponctionné le chiffre d’affaires de manière scandaleuse, avec la réduction du loyer de solidarité. On leur a juste pris du chiffre d’affaires et cela représente plus d’une dizaine de milliards d’euros depuis que cela a été fait.
Il faut aussi développer ce que j’appelle la filière de la petite opération : d’autres acteurs, avec des frais de structure différents, qui vont faire des opérations à 2, 3, 4, 5 logements.
C’est quelque chose qui est un peu sous-évalué, mais qui est massif : mobiliser énormément le logement vacant. Il y a du logement vacant qui est en mauvais état, bien sûr, mais il n’y a pas que ça. Le flux de logements vacants est important.
On a une focalisation sur la construction neuve, alors que dans tous les cas, elle ne représente que 1 % de la production. On n’utilise pas assez le stock qui est présent et on n’utilise pas assez les petites opérations.
Concernant les bailleurs sociaux, le circuit actuel dans lequel ils achètent une partie de leurs logements aux promoteurs a probablement aussi été mis en place pour masquer leur sous-financement. À un moment, c’était pratique, parce que le logement libre était tellement haut qu’il y avait de la marge dans le bilan, donc on pouvait vendre un peu moins cher le logement social.
Aujourd’hui, on a plutôt du mal à pré-commercialiser, donc on vend moins cher le logement social pour pré-commercialiser. Mais finalement, on fait payer aux acheteurs du logement libre le logement social à côté. Et là-dessus, j’ai un problème d’équité.
Je n’ai aucun problème à payer des impôts pour le logement social, je trouve ça même très bien. Mais ce ne sont pas forcément les gens qui habitent à côté, ou qui vont acheter à côté, qui doivent payer ça.
L’USH souhaite qu’on fasse beaucoup plus de maîtrise d’ouvrage directe. Il y a plein d’endroits où cela aurait du sens. On pourrait aussi faire des opérations conjointes, de la copromotion. Mais là, on est sur un système qui a un cautère sur une jambe de bois, dont il va falloir sortir car le besoin, lui, est toujours là. »
