Bonne nouvelle en vue ! Depuis son entrée en vigueur en février 2026, le dispositif Jeanbrun suscite de nombreuses interrogations chez les investisseurs. Parmi elles, une question centrale : peut-on associer son amortissement fiscal aux avantages du logement locatif intermédiaire ? La Direction générale des Finances publiques, DGFiP vient de lever le doute dans sa FAQ consacrée au dispositif « Relance Logement ».
LLI et Jeanbrun : peut-on vraiment additionner les avantages fiscaux ?
Dans sa FAQ consacrée à ce nouveau mécanisme, la Direction générale des Finances publiques, DGFiP apporte une réponse claire : le cumul avec les avantages fiscaux du logement locatif intermédiaire est possible.
Concrètement, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque dispositif, un même investissement peut ouvrir droit à l'amortissement Jeanbrun et aux avantages associés au LLI, notamment le taux réduit de TVA à 10 % et une créance d'impôt sur les sociétés correspondant à la taxe foncière.
Une précision importante accompagne toutefois cette confirmation : elle concerne les associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés, sous réserve que toutes les conditions propres aux deux dispositifs soient respectées. Ce combo n'est donc un avantage automatiquement accessible à tous les investisseurs particuliers.
Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun dans l'immobilier neuf ?
Entré en vigueur le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun entend encourager l'investissement locatif de longue durée et soutenir la construction de logements. Il concerne les acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028, dans le neuf comme dans l'ancien faisant l'objet d'une réhabilitation importante.
Son principe : permettre au propriétaire de déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. Pour un logement neuf, le taux dépend du niveau de loyer pratiqué :
• 3,5 % pour une location intermédiaire ;
• 4,5 % pour une location sociale ;
• 5,5 % pour une location très sociale.
L'assiette de calcul correspond au prix d'acquisition net de frais, auquel peuvent s'ajouter les travaux éventuels. Le terrain est exclu et évalué forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition.
Le plafond annuel de déduction atteint 8 000 € en location intermédiaire, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en location très sociale. Ces montants s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Ils ne sont donc pas multipliés en cas d'acquisition de plusieurs appartements. Parcourir également - Amortissement Jeanbrun : comment calculer le plafond fiscal ?
Quels logements neufs sont éligibles au dispositif Jeanbrun ?
Tous les logements neufs ne sont pas concernés. L'administration fiscale rappelle que le dispositif s'adresse exclusivement aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, c'est-à-dire regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Les maisons individuelles, y compris celles vendues en VEFA dans le cadre d'une copropriété horizontale, sont donc exclues.
En revanche, un appartement neuf déjà achevé peut être éligible, à condition de n'avoir jamais été utilisé ni occupé depuis son achèvement. Un logement ayant déjà été loué ne peut donc pas bénéficier de l'avantage fiscal.
Autre précision : aucune exigence environnementale supplémentaire n'est imposée par Jeanbrun au-delà des réglementations applicables à la construction et à l'habitation.
Parking, cave, TVA : que peut-on inclure dans le calcul de l'amortissement ?
La DGFiP apporte plusieurs précisions utiles sur le prix retenu pour calculer l'avantage fiscal. Les dépendances immédiates et nécessaires au logement, comme un garage, une place de stationnement ou une cave, peuvent être intégrées à l'assiette de l'amortissement.
Deux conditions doivent toutefois être réunies : elles doivent se trouver dans le même immeuble ou ensemble immobilier que l'appartement et être louées au même occupant dans le cadre d'un bail unique.
La TVA est également prise en compte dans le prix d'acquisition servant au calcul de l'amortissement. En revanche, les frais de notaire, les commissions d'intermédiaires et les droits d'enregistrement sont exclus de cette assiette.
Quelles conditions faut-il respecter pour louer son appartement en Jeanbrun ?
Pour bénéficier de l'amortissement, l'investisseur doit s'engager à louer son logement nu, à titre de résidence principale, pendant neuf ans minimum. Les loyers et les ressources du locataire doivent respecter des plafonds correspondant à la catégorie de location retenue.
Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire ni être un parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus.
La DGFiP apporte aussi une précision rassurante : si les revenus du locataire augmentent après la signature du bail et dépassent ensuite les plafonds autorisés, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Les ressources sont appréciées au moment de la conclusion du contrat.
Autre question pratique : peut-on confier la gestion de son bien à une agence immobilière sociale ? Oui, à condition de passer par un mandat de gestion auprès d'un organisme agréé. En revanche, louer directement le logement à un organisme d'intermédiation locative qui le sous-loue ensuite ne permet pas de satisfaire aux conditions du dispositif.
Que se passe-t-il en cas de départ du locataire ou après neuf ans ?
Une vacance locative entre deux occupants ne signifie pas nécessairement la perte de l'avantage fiscal. La DGFiP tolère une période sans locataire de douze mois maximum, à condition que le propriétaire justifie de démarches concrètes pour remettre rapidement son logement en location : annonces, recours à une agence immobilière...
Pendant cette période, le taux d'amortissement applicable reste celui de la précédente catégorie de location.
Au terme des neuf années d'engagement, l'investisseur retrouve davantage de liberté : il peut reprendre son logement pour l'occuper, le louer librement, le proposer en meublé ou le vendre. L'amortissement cesse alors de s'appliquer, sans remise en cause des avantages obtenus les années précédentes. Attention toutefois : en cas de revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, par une minoration du prix d'acquisition. Autre attention à avoir : investir en LLI suppose, lui, un engagement de location sur 20 ans.
Quels justificatifs faut-il transmettre aux impôts ?
Pour bénéficier du dispositif, le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus le détail du calcul de l'amortissement et un engagement de location, à renouveler en cas de modification du bail.
Les autres justificatifs, comme l'acte authentique d'acquisition, les documents attestant de l'achèvement du logement ou encore le bail et l'avis d'imposition du locataire, doivent être conservés et présentés en cas de contrôle fiscal.
Entre amortissement fiscal, TVA réduite et avantage lié à la taxe foncière, l'association des deux dispositifs mérite donc l'attention des investisseurs. Reste à vérifier leur éligibilité et à bien articuler les conditions propres au Jeanbrun et au LLI avant de se lancer.
